联系我们:0577-88982777
    0577-88982571

总部地址:温州市上江路新世纪商务大厦B1002室

在线业务联系

点击这里给我发消息

点击这里给我发消息

有事请留言

现阶段该如何买房

2017-11-29 14:13

在十九大会议期间,写了篇“十九大后还该不该买房”,承诺会议后再写一篇粉丝们最想看的具体购房置业策略。会议一晃过去一个月了才动笔,一是进一步观察十九大后政策的落地执行力度,二是忙于年底纷至沓来的楼市各类活动。时间拖久了,见个谅!

 

十九大后该如何买房?其实在问新时期下买房的套路?年底了能买房吗?明年2018年房价会跌吗?该不该买?如何买房?

其实,在温州房产圈里,对于楼市和房价,大家一直有一个共识,那就是“短期看政策,中期看土地,长期看人口”。但无论是土地还是人口,还是货币等等,归根结底还是供需问题,看供过于求还是供不应求。

 

首先十九大后的楼市政策执行力度。就在1121日,住建、国土和央行三部委在武汉召开了部分省市房地产工作座谈会。这是十九大之后,定调年底和明年楼市政策的重要会议,其实这不只是座谈会,而是三部委联合发布执行命令,明确告诉楼市和地方官员,对于房住不炒的最高首长指示,需要集中统一领导和坚决贯彻。挑重点有五个方面:一是坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何喘口气、歇歇脚的念头;二是加强金融管理,防止资金违规流入房地产;三是完善土地供应管理,提高租赁住房和共有产权住房供地比例,防止高价地推涨房价;四是地方政府承担起房地产市场调控主体责任,严格评价考核和约谈问责;五是加快研究建立长效机制。

很明显,明年的房地产政策仍会继续维持收紧状态。要求地方政府加紧调控不放松,不能过了“十九大”就喘口气、歇歇脚;并且明确各地方要对地价和房价制定目标,对供应量和供应结构包括租赁住房和共有产权房供地比例等制定工作方案。对于温州这样一个苗头城市来讲,明年政策的关键仍然是稳定房价,在明年上半年供应结构没有大的改善下,仍会继续实行限价措施,防止“限购”的落地。当然还会有根据会议精神,给供求关系和结构继续打些补丁,再加些赶时髦的长效机制的试验,如租赁住房供给等出台些促进政策。

 

可以肯定地说,不要指望明年楼市政策会松动,除非楼市出现严重的下滑态势,所以明年楼市的走向主要决定于楼市的供求关系变化。

今年市区住宅供应量下滑明显,截至1125日,市区住宅仅供应了142万方,年末仅剩一个月了,与去年全年住宅204万方这个差距恐怕很难赶上。面对今年大拆大整释放的强劲购买力,楼市供应量反而不济,造成了10月库存去化周期仅2个月的囧态,使得今年温州楼市价格普涨。

在预测明年的楼市住宅供应量时,可以看今年土地投放情况,上半年供应不济甚至56月份供应断档,集中在第四季度供应,其节奏反应在二级新房市场会产生供应量不均,如果按照8个月供应时间计算,今年第四季度的1800亩土地刚好对应的是明年下半年,明年下半年的将会形成集中供应。大拆大整出来的土地能形成庞大的供应量,所以从理论来讲明年以及今后温州土地供应量充裕,如果不能控制和土地的供应节奏和供应结构,供过于求的状况必然会出现。

 

 

那么重点来了,在楼市政策仍然逼紧,供应量放大的情况下,明年楼市似乎不容乐观。所以有人说年底楼市好像有强弩之末之嫌,尽可以淡定些,不跟风也不着急,明年买房的机会多多。这固然与政策定势有关,还有与楼市短周期规律进入回落区间趋势有关。朗兆研究认为,今年和明年楼市确实有大不同,从大的方面来讲明年进入新时期的元年,要转换思维看楼市,但是租赁同权、共有产权、房地产税等长效机制尚在构思或逐步试验阶段,对明年楼市来讲影响甚微,所以更多从供求关系和温州本地政策调整看,温州楼市已完成了从“放”到“收”的过程,比如原来“偷面积”的容积率已经收紧,土地投放已考虑结构性均衡等等,所以温州楼市明年于今年相比还是大不一样的,所以朗兆研究判断建议如下:

 

一、    供应量,让子弹飞一回

虽然温州楼市大拆大整释放的土地储备相当多,可以供应的土地很充沛,但是防止大涨大跌是政策调控的基调,现在调控涨的同时防止房价大跌,这对于有前车之鉴的温州已经有相当的经验,目前正在研究土地均衡供应以免对今后几年楼市造成影响。所以不会把土地集中供应让子弹集中打光,会让子弹飞一会。

但是土地储备充足,就像仓库里有粮就不怕饿着了,而大拆大整安置建设的高成本可能使温州财政不堪重负,恐怕这粮仓里的“大米”要急于换“银子”。从这个角度讲,明年甚至后年土地放量是自然的事,这会给人们形成供应量充沛的预期。也可以说明年的土地供应量是在有节制地控制,如果面对财政需求踩不住刹车,也存在供过于求的可能。

从二级住宅市场看,明年可形成住宅供应量估计可达300-350万方,与今年供应量约150万方相比整整多一倍,明年在一定程度上会改变今年供不应求的状态,库存量会上升,市场容量也会相应拉大。这是朗兆研究中心对明年温州楼市的基本判断,也是给购房者建议的基础。

 

二、    买房,不急也不躁

从今年下半年开始,政策调控下的土地价格已趋于平稳,传导到明年的房价也缺失了大幅上涨的自生力量,如果房价上涨也只能在政府允许的范围即可分配人均收入涨幅5%之内的微涨,况且房价上涨的天花板已被“限价”措施牢牢地控制。

所以在农历年底尚有2个半月,要不要急着买房?朗兆房产研究给出的答案是不急不躁,看稀缺资源,看板块规划,看性价比。

 

看稀缺资源。一看产品二看区域。年底和明年上半年推出的房产品尚处在“代际替换”之间,即老容积率标准与新容积率之下的产品交替,其新老产品还是存在形态和性价比上的差别。比如,老产品的学院路七号的叠墅在新的土地约定限低后成为稀缺产品,价格随即从原来的4万涨到二手房6万也无人挂牌惜售;又如:155平米左右的错跃产品,有较大的偷面积的空间,在这波老容积率产品供应过后,就成为一个时期的绝版产品了,如果你欣赏这种“一错而上”的“代际错跃”户型,建议还是趁年底尚有房源供应的机会,该出手时就出手。

当然产品形态与区域位置有相当的关联性,不是一味的去追逐什么高大上的产品形态,这就是所谓的定位匹配。比如叠墅产品如果落在刚需小面积包围之中,其价值就会大打折扣了,所以要擦亮眼睛,购房也是个技术活。

 

看板块规划。温州城市“大拆大整”正处于蝶变之中,见缝插针式在城乡结合部的“大建大美”跟随着规划的方向,就是你置业的地方。从已经成熟板块如绿轴、滨江CBD、三洋湿地、瓯海中心区、龙湾中心区等中心价值板块,仍然是我们改善和首改性购房的首选,这是一个城市变迁的历史痕迹,正如90年代温州人要住大南门、00年代住新城一样会有城市的自豪感。

需要注意的是目前这些成熟板块一定程度上已透支了其价值,我们需要透过现象挖掘其再造价值的能力,如从城市东移、环大罗山发展、轨道交通规划、大建大美再塑等,将会给这些板块注入新鲜的力量,绿轴景观和配套的建成、滨江CBD的人气入驻、三洋湿地公园的开园等等将会进一步提升温州城区的首位度,特别是作为城市行政规划的核心要素代表着一个城市荣耀,没有个2030年甚至百年的兴旺,其中心迁徙是很难的。

当然,温州城市已经为多中心的发展态势,特别是进入轨道交通时代,各个板块都承担着城市发展的使命,如果从置业角度,刚需族更可以看看其他板块,可能提供更多的机会。(且看本文三)

 

看性价比。户型、品质、配套、地段、物业服务等房屋的性能,与房屋的价格之比称性价比,这已是老生常谈了。今天想讲的是:怎么样会买到性价比高的房子?我们总结了4条买房准则:1)在传言-规划-动工-建成这几个节点之前买,一般都升值;2)房子不存在一分钱一分货,同地段买得贵的,是因为拿地晚地价涨了;3)不买地王旁边的,或在地王出来前抢先买;4)政策利好买了必涨,越早越好,政策调控要谨慎下手;5)自住刚需,够得着就下手,投资置业选未来规划潜力。从辞可以看出温州今后有潜力的是轨道交通利好房,还有三洋湿地公园周边的房产等,其性价比凸显。当然买房坚持价格底线,如果在12月底要买房,好多大房企特别是上市公司业绩考量,年底冲量指标考核很残酷,不排除年底“放价”给购房者,你可以根据“老生常谈”的性价比去捡便宜了。

 

 

三、    买哪里,寻找新热点

温州城市的框架无不是根据交通和产业布局拉开,一条明年10月通车的轻轨S1号线贯通东西,链接起了空港新区与高铁新城,中间穿过温州市区和浙南科技城。

空港新区,以机场为中心这里有轻轨S1线与S2交汇,还有动车东站和G5高速复线等规划,S2线是大温州南北(瑞安到乐清)的城际轻轨,这样作为城市东移和交通的枢纽,空港新区“温州的上海虹桥”跃然纸上。

以机场为平台建立了立体交通网络,出行的方便带动了商旅人士的进驻,便拥有了高端客流要素。特别是周边乐清和瑞安将会选择这里进城,而龙湾中心区和浙南科技城受其辐射将有可能成为居住的天堂。

 浙南科技城,承载着温州科技兴业的梦想,是本届政府力推的产业之城,杭州未来科技城的成功现实照进浙南科技城的梦想,现在招商正在如荼如火展开。浙南科技城相比杭州的未来科技城区位条件更优,只是温州的科技产业基础大不如大哥杭州,能否形成科技产业高地带领温州传统产业的转型升级,不仅是本届政府振兴产业的承受之重,也是承载着温州城市发展的希望。

   有希望就有新亮点,浙南科技城背靠龙湾中心区面朝瓯江又在S1轻轨线上,梦想多多潜力无限,在起步时候介入机会多多。对照杭州未来科技城现在的房价直追市中心,让梦想照进现实。虽然是期待是希望,但万一实现了呢!

   高铁新城,政府规划的西部新城。以温州铁路南站为中心,以综合交通枢纽为重点,以现代物流、高端商贸、旅游集散为主导产业,打造一座集创意、时尚、金融、生态、人居和网络经济为一体的“大气开放”的温州高铁新城,构建城市新地标。

随着明年S1线轻轨的开通,温州铁路南站将成为城市交通主枢纽和对外交通的最大 “温州门户。这里是S1线的终点站,并且有着温州西部幅员辽阔的人口基数,与瓯海中心区无缝接壤,其人居价值斐然。

 

一条S1轻轨线像一条彩练串起了三大新亮点,赋予了房地产开发和老百姓置业的新热点。

朗兆研究认为,政府的规划方向就是我们买房的方向,解决了交通和配套问题,高铁新城就是刚需族的置业福地,空港新区将会集聚改善和刚需的居住者,浙南科技城将是温州技术白领的新天地。

 

我们展望了明年购房的热点新兴板块,将是购房者即将到来的置业红利,也是先入手为强的投资置业方向。

今年温州楼市供应几乎以改善型的产品为主,所以今年改善性大户型比刚需小户型的销售情况稍微差强人意,这不仅与改善购房者比刚需购房者更理性的原因,更是与刚需需求量大而供应不足有关系。但是,今年地市供应就比较均衡了,对于明年的刚需供应量有一定的保证,小户型刚需族就没有必要非要在年底去抢房,大可不必跟风,因为明年供应量相对充足所以保持淡定的心态,刚需族们不要被一些营销场景左右了方向。

最后祝大家买到心仪的好房子。

【字体大小:
返回】【打印】【顶部】【关闭