联系我们:0577-88982777
    0577-88982571

总部地址:温州市上江路新世纪商务大厦B1002室

在线业务联系

点击这里给我发消息

点击这里给我发消息

有事请留言

长枪短炮围剿温州楼市

2017-08-25 00:00

最近楼市严厉的调控已经触发到了三、四、五线城市。房地产泡沫、地方债务、企业高杠杆、影子银行等已被中央政府高度重视,被形象地称为“灰犀牛”。要警惕“灰犀牛”从小牛到大牛,虽然体积庞大的“灰犀牛”在慢吞吞时感觉不到危险,一旦某种因素刺激引发狂奔起来,冲撞之处皆无完卵,其破坏性极强。所以对房地产要采取有效措施,加大力量抑制房地产泡沫,这几乎是从中央到地方的共识。

 前一阵子,中央政府约谈了22个有“苗头的楼市”地方,其中就有温州,提出了具体的防患楼市“灰犀牛”狂奔起来的房价控制指标,一是不得超出去年10月份的房价(去年10月全市均价14500元/平米;市区均价23000元/平米);二是月度环比不得超过2%。在这两条硬杠杠下,有关部门已对市场进行严格监测随时动态调控,对新上市的楼盘实行政府指导价,说的通俗点,就是新开的房源价格不能太高,不能超出同区域价格,二期不能超出一期价格,太高了政府就有可能进行价格干预。

当然这只是“短炮轰炸”式的短期调控手段,而“长枪式”瞄准房价目标的长效机制也在酝酿之中,最近各地纷纷推出,如租购同权、共有产权房等等。试图通过这些长效机制让“灰犀牛”彻底安静下来,消除蛮牛疯跑起来的威胁。

   这些“长枪短炮”式调控新政来袭,对楼市有啥影响?且听朗兆房产研究中心的解读:

   一、价格的短期干预

房价的限制措施,在价格指标上有立竿见影的效果,只要将高价盘与低价盘搭配销售,再施加一定的价格限制措施,房价基本企稳没有问题。这一行政手段有利的一面,一是由政府讨价还价压下来的房价实惠实诚,从最近开盘即清盘的楼盘看促进了交易。对于购房者而言,目前开盘的价格基本持平项目性价比较高,不失为一个相对较好的入市选择时机;二是体现了政府调控楼市的坚定决心,产生了楼市“只下不上”的预期,抑制了房开公司高价拿地的欲望。

价格限制毕竟是短期行为,一些楼盘会选择推迟开盘,这对于温州市区库存去化周期不到3个月时间会雪上加霜。在价格管制期间,是放开土地大量供应的最好机会,让市场供求量和供求结构的平衡达到价格的稳定,否则一旦放开价格干预,房价就会报复性的反弹。

事实上,从温州楼市来讲,除限价政策的直接影响外,银行贷款收紧和土拍限制措施,特别是后续大量土地供应上来,在此轮价格博弈中起到了重要作用。随着调控继续深化,房开的偿债压力、业绩压力和资金短缺等逐渐浮现,“以价换量”也有可能重出江湖。在本轮价格博弈中,房开的立场出现动摇的时间窗口期应该在不久的明年。

2、 租售同权

“租售同权”是政府想通过鼓励租房的家庭也能达到安居乐业,减少需求端的买房人数,并且逐渐改变中国人的居有恒产的传统思想,以此作为长效机制来抑制房价。要实现这两大改变,一是供应侧要增加租房的房源,否则把购房需求引到租赁市场导致租金爆涨,不仅不会抑制房价反而会推动房价上涨;二是需求侧如何实现真正的“同权”,所谓权力也即是教育权(同享学区房)和落户权(可登记居民户口)。这两种权力相信可以由政府制度性安排到位。所以若实行“租售同权”从理论上讲,只要增大租赁房的供应和政府调整目前租购不同权的政策还是可以实现的。

但是对于房地产来说,产权与承租权从法理来讲还是不可能统一的。道理很简单,房屋作为商品,核心权利是产权,它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。租赁只能使用合同约定期内的使用权,享受不到所有权带来的资产收益权。特别是房地产不断上涨的情况下,买房就成为了很多人追求,靠租房只能遮风避雨,而资产则在原地踏步。这也是为什么只要房价涨,租房就不可能成为主流的核心原因。

 政府若要强力推进“租售同权”,首先要打破产权界限,同时需增加租赁房供应。渠道有两种,一是政府大量建设租赁房或供应开发商专门开发租赁房的土地,增加划拨土地或廉价土地的供应,我国实现廉租房政策十年来,其供应量一直极其有限,可能与政府投入土地力度有关,上海嘉定出让租赁住房土地,比商品住房土地价格低了近5倍。显然要损失地方土地财政韵;二是商品房在市场上出租。无论是那种渠道,其租售比指标成为谁会去干?干多大规模的重要因素,随着房价这轮的上涨,当下一二线城市,租售比超过500:1,年出租回报率,住宅在2%左右,也就是一套房出租的话,要100年才能回本。谁还有动力去开发商品房去当租赁房?!所以朗兆研究认为“租售同权”前景暗淡,实施不易。

当然未来如果能看到,房价不涨了,教育资源均衡了,信贷价格下行了,租购不用同权,租赁市场也会成为主要的居住形态。

3、 共有产权房

共有产权房,由政府与购房人按份额共有产权一起做房东,购房者拥有政府产权部分的“使用权”,却只用承担房屋的部分房款,就能够拥有共有产权房的完整使用权。比如,政府和个人的出资比例为3:7,那么你只用掏7成房款,就能完整使用一套共有产权房。实际上政府只用将税费和公共配套费等投入,就可以做到不出一分钱现金就占有30%的产权,而购房者可以比市场价格低得多买到房屋。这是何乐而不为的事。

北京的共有产权房试点中可以看出,政府并不主导新建共有产权住房,而是从现有普通商品房中分离出一部分共有产权住房。这是一大特色与创新。例如,北京计划今后5年供应住宅用地6000公顷,确保150万套住房建设需求,其中自住房和中小套型商品房约占51万套。这占1/3供应量差不多就是未来共有产权房的体量了。由政府做股东的共有产权房可以在商品房中配建,或者土拍时就明确限售价,这样就形成价格比商品房低,如果价格低于商品房30%,在此基础上,政府和个人的出资比例也为3:7。假设商品房均价为3万元,那么共有产权房价格则可能在2.5万元,个人出资1.75万元就可购买共有产权房了。这大大降低了购房门槛。

 北京的共有产权住房的退出机制非常明确:共有产权房满5年后,购房人可按市价购买政府份额后获得商品住房产权。这时,共有产权房就不再“共有”了,而是完整的个人产权。这样一种循序渐进式的购房模式,能有效分解刚需的购房压力。

 共有产权住房到底能否抑制房价?朗兆研究中心认为,只要落实得力不掉链子,完全可以抑制房价快速上涨。购买“共有产权房“既不用担心长期租房的尴尬,又不用承当高额的购房成本,有条件的还能在5年后买下全部产权。共有产权房在出售个人产权份额时,只能卖给符合共有产权房购房资格的人。这样可以确保共有产权房被用来居住。剔除了房产的投资投机的金融属性。助推房价上涨的投机投资性以及刚性需求的几大动力都将偃旗息鼓,房价至少会平稳甚至略有下降。

由此可见,朗兆研究认为,“温州在短期内采用“限价”措施稳定房价预期,从长期看应学习北京的共有产权房建设,在“大建大美”大量供应土地中,配建相当比例的共有产权房,一方面政府不用硬投入就能达到抑制房价的目标,另一方面可以取代投入颇大的部分廉租住房建设,又可以避开不尴不尬的“租售同权”房,这是事半功倍的好事。

【字体大小:
返回】【打印】【顶部】【关闭