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十九大后还该不该买房

2017-10-26 00:00

举世瞩目的中共十九大盛会,是中国进入新时代明确今后5年甚至10年大政方针,制定具体的战略发展目标、路径,告别以往思维模式,要用新思维走进新时代。那么针对房地产的核心论断:坚持房子是用来住的、不是用来炒的加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。相信很多人都对大会透露出内容充满期待,楼市的长效机制是否会出台?还会有重大的楼市新政出台否?下一步房价会怎么走?到底还该不该买房?

 

朗兆研究中心通过5个关键词入手来解读十九大对楼市的新思维:

 

美好生活

新时代我国社会主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。这个表述提出了现阶段的新矛盾,与20多年来我国社会主义初级阶段的矛盾‘人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾’,是新旧矛盾的转换,新矛盾也定位出我国进入新方位新时代。

体现在房地产上,旧矛盾为人民长期积累的住房需要同落后的建房能力和购买力之间的矛盾,经过十几年来房地产的快速发展,中国住宅短缺时代已经结束,人均居住面积已经达到40.8平方米,极大地改善和提高了人们的居住水平。这时产生了新矛盾,即人民日益增长的美好居住需要和存在供需的结构性不均衡!不平衡不充分的供之间的矛盾。

目前城市和城乡之间差别还非常大,一线城市不亚于欧洲,有的五、六线城市近似非洲;不同房产品品质和价格之间也差异相当大,同样一个温州城,市区鹿城区与洞头区就在配套和房价上差别4、5倍。人们追求住房所以消除住房的不平衡不充分是今后的重点工作。

以前我们是要有房子住,今后我们不仅要有房子住,更需要住得好、高品质高体验的房子。用普惠、均衡、共享,解决好住房保障、市场供给等矛盾,形成高端有商品房、中端有共有产权房或租赁房、低端有保障房的三级体系。让人人都能过上“美好生活”。

 

 房住不炒

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,这已是房地产调控的重总方针,房地产的居住属性将会得到加强,说明抑制炒房,不是眼前的暂时之举,而是起码在五年内是受到政策打击的!这也意味着去库存已告一段落,今后不再需要刺激的方式来去库存稳增长了,因而房地产调控政策在一段时间内不会放松。此外,炒房成风与老百姓投资渠道狭窄密切相关,大会报告中提出,“拓宽居民劳动收入和财产性收入渠道”,还有哪些财产性收入渠道?所以房地产资产证券化REITS有可能会成为老百姓新的投资房地产的渠道与收入来源,这非常值得期待和关注。

朗兆研究认为目前用炒房的角度去买房子已经没有多少空间了,在政策调控下房地产不会再出现暴涨的可能,但是房地产作为资产配置,在控制好风险同时,选择好一些城市或区域板块还是依然可以作为置业投资的产品,年平均小幅增长还是可期的,做到资产保值和增值。

 

租购并举

过去只依赖发展住房交易市场,如今将更加注重发展租赁市场,加快弥补租赁市场的短板,以前主要是“购”,以后也要倚重“租”,形成房子居住的两条腿走路的格局。

近几个月相关部委连续发文,分别要求12个城市和13个城市发展租赁市场的试点。近日中央和省二级调研组赴多地对<住房租赁管理调整>等征求意见和建议,住房租赁要进行立法,这就为租赁市场发展提供法律保障支持。租房时代正在到来,伴随租售同权和租售同分等政策落地,对住房市场将产生深远影响。 

所以朗兆研究中心提醒市场各方,随着租赁市场制度的完善和顶层设计的落地,一方面会分流住房交易市场需求,对房地产的投资升值产生影响,另一方面人们要逐步改变“居有其屋”的私人拥有产权老观念,而以“住有所居”满足“美好生活”的追求。

 

住有所居

以前叫“居者有其屋”,即拥有个人产权房。这是从1998年停止福利分配住房,开启商品房货币购买后的唯一住房供应渠道,倡导有恒产者有恒心。现在提倡“住有所居”,实现全体居民人人都有住房所居的理想,但不一定全部是个人私有产权房,可以是租赁房,可以是“共有产权房”,可以是集体土地上的住房。

意味着“多主体多类型供给”的形成,改变之前开发商为绝对主体的时代,开发商开发商品房单一的供给模式,将来有条件的各类企事业单位均可能参与住宅开发建设。不仅商品房极其丰富,而且租赁房、共有产权房供应充足,保证人们对居住的需求。

同时“多渠道保障”,各地政府可以通过收购、包租中小套型存量房和商住房,以及农村集体建设用地直接入市建公租房等多种形式来拓宽渠道解决保障房房源,解决社会上最需要改善生活条件的低收入阶层住房需求。

朗兆研究认为,多主体多渠道住房供应渠道的建立,达到“住有所居”,解决了单一商品房供应短缺造成的房价高涨,同时会逐步改变人们“有恒产者有恒心”非要购买商品房为恒产的理念,为住房回归居住属性,建立长效机制提供了条件。

 

 长效机制

加快建立现代财政制度,建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系,深化税收制度改革,健全地方税体系。

朗兆研究以为,这段话看似与房地产没什么关系,但其实直指土地财政等问题。以健全地方税体系,来梳理土地财政的存在逻辑。我们可以期待,有一个更完美的房地产税方案,从根本上解决问题,当然房地产税的出台需要经过立法程序,但哪怕多花点时间,只要房地产税出台,才会实现“房子是用来住的、不是用来炒”的目的。

长效机制的建立绝非一日之功,应从供求、财税、金融、立法等方面入手,在这三个方面逐步导入系统安排:一是土地市场,二是租赁市场,三是房地产税。

对于热点城市今天还是要增加土地供应,开放租赁市场,既要保障普通商品住宅市场有序发展,预防价格出现暴涨暴跌,也要做好中低收入群体的住房保障工作。对于像温州这样非热点但有苗头城市,首先要在整体规划上进行调整,合理安排土地供应量,避免出现区域结构不平衡或供不应求或超量供应的情况;其次,要做好相应的产业发展规划,确保城市发展的核心动力,使人口引入城市;再次是“大拆大建”后的“大建大美”,还是要努力发展城市基础设施建设、推进新型城镇化,只有解决了多渠道需求问题,才能真正解决供求平衡的问题。

结合国家统计局局长宁吉喆在10月10日的表示:房地产长效机制正在紧锣密鼓制定,会适时出台。可见新的住房制度安排已箭在弦上,预计年内会出台“住房租赁管理条例”,明后年会发布启动“房地产税”立法时间表,就楼市而言,这将是划时代的转变。

 

十九大表明,中国特色社会主义跨入了新时代,楼市政策、供求、发展方式也已经切换到新频道进入了一个崭新时代。十九大报告是顶层设计,是风向标。楼市即将进入“长效机制”期,短效调控措施会慢慢退出,但是长效机制不是短时间能够形成的,

后续还会有讨论会有各项落实措施出台,朗兆研究中心会继续关注给出解读。

但是我们必须从现在开始摒弃老观念老思维。过去十余年的楼市调控房价越调越涨,这已成为相当一部分人的惯性思维,而今后若仍沉迷在过去老旧思维模式中,被房地产“暴涨论”洗脑,一有点利好就判断房价将会大涨,那么恐将得不偿失。

 

前三个季度全国楼市分化非常明显,一线城市不再“热点”,价格连续领跌全国,而其它大部分热点和苗头城市房价环比仍在上涨,上行周期持续之长超过我们的预期。

9月国统局楼市数据还未发布,海南等地楼市调控升级,政策面持续紧缩,十一期间楼市不冷也不热,金九银十黯然失色,各地成交量下滑明显,朗兆研究预中心测四季度房价回落的城市将逐步增多。

 

对于温州楼市来讲,“大建大美”的城市规划对于未来5年的商品房供应量应该是非常充裕,这个在温州市区第四季度经营性土地供应1800多亩的计划中已经体现出来。朗兆研究中心认为,如果我们在明年继续加大供应,在楼市政策取向、市场趋势、制度转变与城市规划均出现了重大变化之下,温州楼市的问题可能会是供过于求了,是今后大建大美的需求如何有更强大的购买力与之相匹配的矛盾。这对明年进入回落周期的楼市来讲是一种压力;从中长期看大拆大整拆出来的2500万方,更需要楼市去消化。一句话,楼市明年不乐观,后年以及今后一段时间内供过于求问题将会长期困扰着。所以我们要珍惜温州楼市从低迷中走出来和业已形成的交易活跃的氛围,呵护全国top10大鳄级开发商进驻温州开发的积极性,

有一位温州房产圈粉丝在后台咨询,想购置一滨江CBD公寓豪宅产品作为资产配置,当然有人会问温州楼市处于上行阶段,还适合买房吗?时机并非绝对的,可结合温州板块塑造和轮动,该区域小周期、产品稀缺性和价位,以及个人需求等具体把握吧。


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