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认房又认贷,温州楼市的追命幽魂

2017-09-27 11:09

    通知:下周一所有银行执行,温州三区(鹿城、龙湾、瓯海)执行认贷又认房政策!(在温州三区有房再购房的客户执行二套利率上浮10%-20%,需在三区查档,县里不用查档)具体以客户查询征信时间为准!

 

这两天一则某银行的短信通知,迅速传遍了整个温州楼市,恐惧感在楼市各方之间蔓延。楼市的杀手锏“认房又认贷”悄无声息地落地了,它扎紧的是需求端的血管,使楼市资金血液的脉动走向微弱。这让经历过20112014年大跌的温州楼市心有余悸,正是这“资金断流”和“限购”让温州楼市经历了这场梦魇。那么人们还在担心“限购”这把已经高悬头顶的达摩克利斯之剑是不是也会无声无息地落下呢?!

1、认房又认贷与楼市前世今生的纠缠

201064日,“认房又认贷”政策首出江湖。由住建部、央行 、银监会联合通知,就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了规范。即在二套房的认定上,实行以家庭为单位,以“认房”为主,同时辅之“认贷”。这是当时被称为“最严厉”的二套房标准认定政策。

在二套房的认定上,2007年曾出台过相应的标准,但2007年实行过“认贷不认房”。在这种情况下,购房者对二套以上住房可以通过全款支付之后,然后用房产做抵押,再去银行以其他名义贷款炒房。这在温州的炒房史上是常用的手法。

此后温州也紧跟着执行了“认房认贷”的具体细则。银行在放贷前,不仅要查询借款人的贷款记录,首先还要去房管部门的房屋权属系统获取借款人家庭的住房数量。

此次调控的初衷在于抑制当时的楼市过热。根据朗兆市场研究中心的数据显示,2007,大南门区域的联合广场、国正大厦和南方大厦等部分套型房价,首次破2万元/㎡,房价企高特征显露无遗2008年,受国际金融危机以及全国其他城市房价大幅下跌影响,市区房价也改变连续多年上涨的趋势,前期被热炒的楼盘房价,出现每平方米2000元左右的降价幅度。但是很快搭上了2008年央行连续五次降息,2009年释放“4万亿”鼓励住房消费和房地产开发投资的快车,至2009年温州市区房价均价22043/平方米。2010年,温州开始“限购”时市区房价已冲破30000元/平方米大关。连续几年排名位居全国地级市第一,成为全国楼市的典型代表。

此时,“认房又认贷”和“限购”双双出台,又遭遇温州百年一遇的“民间借贷”危机爆发的资金链断裂。于是“风、潮、雨”碰在一起形成雷霆万钧的疾风暴雨,使温州房价一泻而下,至2014年温州市区房价腰斩至19160/㎡。

201410月温州银行业放开了“认房”限制,仅仅按“认贷”贷款,并且首套首付利率优惠最低调到70%。一直执行至今天的“认贷不认房”政策即“拥有一套住房并且已结清贷款的家庭,再购房可享受首套房贷款政策。

2015年伊始,金融监管部门多次对银行进行窗口指导,要求各银行加大对刚需和改善型购房的金融支持,且利率上需予以优惠。另一方面,传统产业对新增贷款需求乏力,导致新增贷款大部分流入了住房按揭市场。

2016年期间,温州存款余额10621亿,环比增加了1000多亿,贷款余额8000多亿,贷款新增近800亿元,较前两年增量增长了117%。其中新增按揭贷款达到513亿元,较前两年按揭贷款增量的增长了152%。特别是对新建住宅的支持力度很大,占到了新增量的70%。这促使温州楼市进入了量价齐升的通道。

由次可见,信贷政策的松紧,直接牵动着楼市的涨跌。楼市货币从紧抽血,对房价的抑制效果明显,楼市货币宽松放血,便会刺激成交量和房价的上扬。

2、认房又认贷将给购房者带来如何影响

“认房又认贷”以内部通知方式揭开了序幕,虽然目前把范围缩小在鹿城、龙湾、瓯海三区,下面县里仍不在“认房”范围,可以看出相关部门对于新政出台还是小心翼翼,对于利率尺度和二套甚至三套房首付比例等尚没有形成统一的政策口径,让各家商业银行边试边改并赋予一定的自主决定权。

从目前看,对首次购房人群影响不太大,首付比例还是30%,利率为基准利率,虽然与宽松时相比少了个优惠,但还是可以接受的;对于购买二套房的人而言,“认房”后就变成二套房了,首付比例提高到40%(根据个人征信,各家银行可能有不一样的首付比例),而且利率从基准提高到10%-20%,新政前后差10个百分点对大部分准备购买二套房的人群而言影响也有限;但对于已经把房子卖了,还没来得及购买新房的人,特别对于已经签约,付了定金,但还没申请贷款的购房者来说,这突如其来的“认房又认贷”会措手不及。

朗兆研究中心认为,“认房又认贷”从微观上看影响有限,但从宏观看它提高的不仅仅是门槛和利率上浮,而是温州楼市调控向纵深发展的指向性标志,也是许多业内人士担心的“认房又认贷”扔会不断升级加码和货币流动性进一步收紧,特别是“限购”政策的可能落地。

3、温州楼市需要认房又认贷?还是更需要成交量

信贷工具是房地产调控的重要手段。房地产市场具有较强的金融属性,以往历史已经证明房地产成交量和价格与货币宽松和利率呈现明显的负相关关系。相较于限购政策,“认房又认贷”信贷调控主要针对抑制短期的投资、投机和改善需求,对利用杠杆的投资、投机作用更为明显,对成交量的抑制作用更为直接。  

温州楼市自从2015年走出低谷以来,刚需和改善需求逐渐释放,市区住宅15年成交152万方;16年成交221万方,171-8月已成交143万方,成交量不断提高,但目前库存去化周期仅2个月;房价也从15年的18345/㎡、16年的20553/㎡到17年的20912/㎡。从数据可以看出温州楼市量升价稳,虽然当前房价上涨冲动意愿强劲,但从购房需求看,温州楼市投资和投机性购房力量还没有抬头复兴。

温州楼市的问题是供不应求,是土地供应节奏一时跟不上大拆大整释放出来的需求;是今后大建大美的需求如何有更强大的购买力与之相匹配的矛盾。从短期看温州在年底前要集中供应近2000来亩的土地,虽然是亡羊补牢但是这么大的供应量而且在限制地价措施下拍卖出让,对明年进入回落周期的楼市来讲会也有一定压力;从中长期看大拆大整拆出来的2500万方,更需要楼市去消化。一句话,楼市明年不乐观,后年以及今后一段时间内供过于求问题将会长期困扰着。所以我们要珍惜温州楼市从低迷中走出来和业已形成的交易活跃的氛围,呵护全国top10大鳄级开发商进驻温州开发的积极性,

朗兆研究中心一直认为成交量是王道,温州需要成交量,温州目前更需要的是供应量。任何抑制成交量或抑制改善型需求的措施都要慎之又慎。我们应该站在温州城市大建大美历史赋予我们千载机会,以供应量换取房价的长期稳定,而不是抑制需求侧来调控市场。

温州房价有上涨趋势,从金融管理者到相关部门总要做个抑制的姿态。展示什么样的姿态不重要,重要的是怎么做,减少土地供应?还是提高房贷门槛和利率?或是限购落地?这些都不是好办法,都掺杂自残的行为。

最好的办法是加快推进温州城市大建大美的速度和力度,留住和继续吸引资金对温州的城市建设。以时间换空间,以供应量换房价平稳,以宜居时尚温州换人口的流入,以振兴产业换GDP的发展。届时,温州将以一个崭新的大美温州耸立在世界东方。

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