联系我们:0577-88982777
    0577-88982571

总部地址:温州市上江路新世纪商务大厦B1002室

在线业务联系

点击这里给我发消息

点击这里给我发消息

有事请留言

下半年温州楼市是机会还是陷阱

2017-07-19 14:18

    站在年中,眺望下半年楼市多空交错听各类大咖对楼市一阵风来一阵雨,有人说政府债务清算,资金收紧,大拆大整难以为继,需求会然而止,楼市危也;有人说各大土豪房开抢进温州,推高地价,下半年房价节节攀升抢还来不及那么温州楼市下半年到底将如何演绎?

  先看上半年温州楼市一组惹眼的数据:
    全市商品房供应套数24822套;成交套数32987套,供销比为0.81:1 市区住宅供应量仅55.59万,成交量却达到104.9万方,供销比为0.53:1(去年同期供销比为0.926:1);市区住宅成交均价2.07万/平,鹿城区均价2.48万/平,涨幅5.83%市区二手房成交量14067套,比去年同期涨32%;市区新房库存42.34万方,只够2.4个月去化;
    全市土地成交59宗,可建面积357万方,同比上涨73%,平均楼面价6251元/㎡,同比上涨28.21%,整体溢价率47.3%;市区土地成交11宗规划可建面积110万方,同比上涨84.83%,平均楼面价为9850元/㎡,平均溢价率55.24%

综上, 得出四个关键判断:
   一、新房成交量平,二手房成交大幅上升,市场买方力量充足;二、供销比失衡,库存告急,供应不济急需加大供应; 三、房价稳中有升,买涨不买跌激发市场情绪,末能形成全面势;四、 土地成交放量,楼面价和溢价率涨幅颇高,政府已出手土拍新规。
    形成咄咄逼人的市场态势有两个因素支撑。一是内因:温州政府铆足劲启动空前力度的大拆大整,规模达2000万方,按货币化安置保底50%,目标70%,其1000万方释放的刚性需求对市场的影响巨大,从上半年二、三级市场看已经明显感受到释放出来“买、买、买”的冲动;二是外因,国内大鳄级房开在热点城市强力调控下纷纷转而抢滩温州楼市,推高地价进而影响房价。
    然而,温州政府在全国热点楼市调控浩荡声势下,决定主动出手调控楼市,以住建委和土地局为核心接连出台了5条土地拍卖新规,4条楼市管制措施,以此来抑制房价的上涨预期。
   半年温州楼市各方力量的交织搏弈下变得扑朔迷离,银行资金的收紧和温州政策打压的力度,能否与大拆大整释放的需求形成对冲和平衡?那些因素构成下半年楼市的机会抑或是陷阱?朗兆市场研究中心认为,下半年温州楼市有三大机会点也存在三大陷阱

一是楼市调控轮动慢半拍机会。作为三线城市的温州楼市,不像热点城市一样处在“限购、限贷、限价、限卖”政策密集调控区,虽然温州地方级政策已出手楼市的调控,但相比要温和的多。即使价格猛涨超过去年的10月份的房价(市区24300/㎡),招来“中央级限购”的调控,仍然还有一个时间周期,你还有机会进入或者脱手的机会。

二是大拆大建机会。下半年是政府集中拆迁和货币化安置的的年度考核期,同时上半年一些货币化安置的3、6、9个月拿钱的时间窗口期的到来,会加速需求的释放,楼市下半年“买”声四起,仍然会推动一波楼市。

三是板块客户重构机会。随着绿轴和滨江CBD板块楼盘价格的不断走高和定位高端化,产生客户外溢和板块轮动,将利好周边七都、永嘉三江、湿地、瑶溪等板块,由于土地价格逐渐走高,近两年均以大户型高总价为主,造成大小户型供应结构失衡,所以小户型在下半年迎来机会。同时随着明年轻轨S1线的开通,温州楼市板块随着交通的升级将出现重,原来认为边远地方将迎来开发和购买的机会,从发展角度看,下半年可能是捕捉这一机会的投资时机。

    楼市总是在特定政策环境和市场结构下,呈现出短期或周期性的机会,这机会一旦形成趋势被大家所认识,也就会稍纵即逝了,所以关注朗兆研究中心在温州房产圈发布的研究成果,同时,我们也会向大家提示下半年仍然存在三大陷阱
    一是资金全面收紧。上周末国家设立金融稳定发展委员会,明确指出要推动经济去杠杆,坚定执行稳健的货币政策。把控制货币投放具体措施,提高到中央最高层面。周一股市立马大跌,楼市接下来一定会做出连锁反应,资金是楼市的血液,当拿地配资打掉,当银行卡紧开发贷款和购房按揭贷款,楼市就像贫血和缺氧的巨人轰然倒瘫。国家已非常明确金融和地产融资不借或少借,下半年楼市资金会变得相当吝啬,这个或许会促使楼市变盘,是下半年楼市最大的陷阱

二是地方政府调控措施。为了抑制房价,政府各部门齐出动,土地部门出台土拍新规,采取 “限低” “溢价率超70%转拍安置房“提高保证金”,打压土地价格;住建部门出台开盘实名制和房价控制干预;规划部门将要收回2014年5月的58号规划文件,使容积率偷面积成为历史,等等。下半年正是政策严格落地执行期,实际上温州新政与热点城市严厉的调控措施相比,只差“限购、限贷”一步之遥了。地方新政一定程度上延缓房价的上涨,从最近茶山地块调高起拍价到6000/㎡70%溢价率封顶转投安置房来看,市场预期并没有达到10600元封顶楼面价,这一调反而给市场释放了仍有空间弹性的引导,由于地方政府是运动员和教练员双重身份,态度温和手段柔性,或招至中央级的“限购、限贷”刚性政策的落地,因为温州房价离2016年10月房价指标已相当接近了,这已成为高悬温州楼市头顶上的一把达摩克利斯之剑。

三是热点透支供应量放大。由于下半年供应大部分以大户型改善型为主,集中竞争,热点透支,也造成小户型供应不上,给了小户型涨价的理由。同时外来大鳄级房开纷纷抢驻温州,为了平抑需求,政府可能会打开土地供应的闸门,打破年初制定的1800多亩目标。加大供地是缓解房价上涨压力的根本途径,如果土地供应能跟上人流及需求增长,那么后续房价涨幅也会受到抑制。但温州宏观经济面尚没有完全恢复,处在人口流失状态,况且楼市预期相对理性,那么增加供应就会给今后市场埋下陷阱

楼市的机会和陷阱同在,各种因素互相交织,形成左手搏右手的态势。而我国楼市政策市特征,地根和银根全在政府掌控之中,因而市场走势完全取决于宏观政策,这也正是我国楼市总是在这博弈中螺旋式上升。但是区域或者板块机会往往被有准备的人抓住,而赚个盆满钵满,而一旦掉入周期性的陷阱,即使楼市周期性机会会周而复始的出现,但无论是开发商或者购房者就会失去温州这波大拆大建的千载机会。

【字体大小:
返回】【打印】【顶部】【关闭